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观点｜遏制房价上涨应解决四大矛盾
时间：2018/12/24 9:37:29
纵观我国楼市调控的历史及面临的现实问题，笔者认为，持续调控坚决遏制房价上涨应着力解决好四大矛盾，才能使楼市健康发展。
——莫开伟
近日，新 华社刊文回望2018年楼市，指出2018年中国房地产市场持续调控，“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行，逐步回归理性，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。
从该文披露的信息看，2018年，楼市调控确实取得了明显成效：其一，一线城市房价持续趋稳，二三线城市房价回归理性。其二，各地的房地产调控政策持续加码。其三，推进了租购并举制度的有效实施，加快了全国各地租购举格局的形成，为抑制全国房价上涨起到了重要作用。
全国楼市持续调控坚决遏制房价上涨取得的可喜成绩，给全国民众尤其是购房刚需族和租房族交出了一份满意的答卷，获得了全社会高度评价。
但是我们也应看到，影响房价反弹上涨的可能性因素较多：比如行政性调控有一定局限性，楼市调控没有真正建立起有效的市场调控机制，全国城镇化进程远未结束，人口涌入城市推动房价上涨的动因较强，投资投机性购房导致楼市乱象的各种监管空白仍在、各种隐患尚存等。因此，在楼市调控上，不能掉以轻心，否则房价一旦大幅反弹，不仅会使楼市调控成果毁于一旦，还会加剧楼市调控的艰难性、复杂性和顽固性。
很明显，持续调控坚决遏制房价上涨任务艰难，在调控的道路上仍将面临很多障碍或阻力，需要各级政府及其职能机构大胆探索出有效的市场调控机制，形成一套行之有效的房地产调控新思路、新理念、新模式，这样中国的楼市调控才能走出一条有特色的新路子。
纵观我国楼市调控的历史及面临的现实问题，笔者认为，持续调控坚决遏制房价上涨应着力解决好四大矛盾，才能使楼市健康发展：
一是解决当前部分地方政府存在的财政压力与经济可持续发展的矛盾。
可以说，当前持续调控、坚决遏制房价上涨是各级政府面临的调控首要问题，但做起来并不容易。过去几十年，房地产市场的快速发展让地方政府大为收益，为城市基础设施建设和保障民生等方面带来了巨大的财力。而持续调控、坚决遏制房价上涨会使各地房地产发展一定程度上陷入停滞，使得土地出让收入减少，导致部分地方政府各方面的支出和保障民生的能力下降。最近，土地溢价率持续走低、土地市场降温，如2018年11月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%，较去年同期下降15个百分点。这在为房价走低带来好处的同时，也为部分地方政府带来了较大的压力。
面对这种情况，地方政府就需要树立大局意识，增强政治责任感和使命感，处理好眼前利益与经济可持续发展的关系，认真权衡两者利害关系，把解决财力不足、支出压力增大增多放在经济长远发展的目标下来考虑，毫不动摇地抓好、抓出成效，确保楼市价格不上涨，坚持维护最广大购房刚需族的切身利益。
二是要解决城市协调稳定发展与振兴乡村战略之间的矛盾。
城镇化建设是我国经济发展的一项重要宏伟战略目标，也是一个国家经济从高速向中低速、经济质量由低向高、经济增长方式由差向好等方向转化的重要标志。目前我国城镇化正处于大幅向前推进之中，农村人口向城市、小城市人口向大中城市流动已成常态，而且未来还将有以亿计的庞大人口数量涌向城市，这些涌入城市的人口既是我国城镇化建设的基础，也是房价上涨的主要推动者。但硬币的另一面，这又成为楼市调控的主要阻力或障碍，大量人口向城市涌动的走势如果不改变或放缓，坚决遏制房价上涨的困难也将变得越来越大。
因此，在当前这种情势下，我们可考虑探索两条脚走路的房地产调控新模式：即统筹各城市资源协调，确保城市各类资源要素稳定，防止各城市盲目扩大规模，避免过多的教育、医疗、就业等资源流向城市尤其是大中城市，国家可考虑将一些资源安排和布局到位于城乡结合部的农村地区，缩小城市与农村地区之间的资源要素差距。同时，大力实施乡村振兴战略，统筹新农村建设，在农村加大各种资源要素的配置或投入；并可考虑允许农村宅基地及其他荒芜土地的使用权出租、出售给社会资本，允许城市资本下乡开发农家乐、旅游休闲、养老健康产业、观光农业等，分散人口过度向城市集中，建设出真正的天蓝水绿、空气洁净、环境宜人的新农村，让农村能够对广大居民产生较强的吸引力，为持续调控坚决遏制房价上涨减轻压力。
三是解决商品房开发建设与公租房、保障房之间供需不平衡的矛盾。
图片来源：图虫创意
现在楼市价格较高，除了投资投机炒作因素之外，还有一个重要因素在于房屋供给量小于需求量，供需不平衡的矛盾一直存在，且随着城市化推进和人口涌入，甚至有扩大的可能，而解决这个矛盾不能仅依靠商业开发。在这种供房体制下，部分中低收入阶层始终成为买不起房的人群，且也让购房中的不少人承受了高房价之苦。对于这一点，政府也看到了问题所在，推出了租购并举制度来解决住房困难，实现居有其所。同时，政府也在城市提供了保障房、廉租房、共有产权房等，但数量有限，而且在分配制度尚不完善，无法全部解决城市居民住房困难。这就形成了开发商商品房建设数量过多与政府提供的公租房、保障房数量过少的矛盾，使得不少开发商坐地起价，让调控陷入僵局。
因此，要坚决遏制房价上涨，还得建立有效的房价平抑机制，就是政府应多推出一些廉租房、保障房或共有产权房。当市场房价上涨时，政府就大幅降低廉租房的出租价格、降低保障房或共有产权房的销售价格，让开发商的房子受到有效的“冲击”，并形成一定的价格竞争机制，打破开发商房价一家独大的局面；同时，政府还应加大楼市价格监管力度，使开发商失去随意涨价的社会土壤。
最后还要解决持续整治楼市乱象与及时推出房产税之间利益障碍的矛盾。
中国楼市价格波动及房价调控的反复性，与当前楼市中存在的投资投机性炒作行为存在很大的关系，而且由于这种炒作行为与当地各种利益集团存在盘根错节的关系，使得整治楼市乱象受到的各种干预因素较多，也使得整治楼市乱象“按下葫芦浮其瓢”。
在当前既要持续打击楼市乱象，又要不让地方政府税收陷入困境，将房价及房地产引向合理运行轨道的形势下，推出房产税已是大势所趋。而且，开征房产税，楼市很多乱象就会不治自癒。为此，笔者认为，应尽快将房产税纳入立法轨道，并颁布实施。尤其在房产税中，建议对空置房产征收高额税，让其持有房产的成本无法通过出租来消化，加大其持有成本，将空置房挤向供给市场，为坚决遏制房价营造有利的市场环境。
