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立冬盛宴 广州317亿挂牌18宗地与羊城地市冷暖
时间：2018/11/8 14:10:29
最近，羊城地市的头条新闻可不少。
有着“广州史上最悲惨地块”称号的从化火界地块在流拍七次后终于觅得买家，一周内终止五宗地出让，城市更新细则出炉等等，无论哪个都引来不小的热议。
立冬一到，广州便抛出大动作，一口气挂牌出让18宗地块，总起拍价约317亿元。有网友调侃道：年底到了，不止开发商发力卖楼，卖地也要冲下业绩。
值得注意的是，此次近317亿的推地总额刷新了今年起拍总价纪录。
317亿大手笔推地
11月7日，广州集中挂牌了18宗地块，出让总面积179.72万平方米，折合约2699亩，均将于12月6日正式竞拍。
此次18宗地块总起拍价达316.8亿元，占去年成交总额1123亿元的28%，也刷新了今年起拍总价纪录。
观点地产新媒体了解，18宗地包括10宗商住地、1宗疗养用地及7宗工业地，广受关注的10宗商住地分别位于荔湾、花都、从化、番禺、白云。
焦点之一是位于白云及番禺区的两幅车辆段地块，单单这两宗地的总起价已达134.7亿元。
其中一宗为位于白云区华南快速路以南、广清高速路以东的白云湖车辆段地块，土地面积达22.29万平方米，土地用途为交通站场用地兼容居住、商业、商务、教育用地，挂牌起始价71.09亿元，楼面价1.46万元/平方米。
另外一宗为番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块，土地面积达24.21万平方米，土地用途为二类居住兼容中小学、公共交通设施用地，容积率≤2.41，挂牌起始价63.69亿元，楼面价14045元/平方米。
根据出让要求，这两宗地均采用“限地价+竞自持+摇号”进行出让，要求竞买人须具有10年以上地铁线网的建设、运营、管理经验，且土地项目建成后受让人须自持一定建筑面积的住宅用于租赁住房，其中白云地块不低于8.51万平方米、番禺地块不低于10.51万平方米。
此外，鲜少推地的荔湾此次推出一宗西湾路156号地块，宗地总面积6151平方米，挂牌起始价3.43亿元，楼面价2.41万元/平方米。根据出让要求，该宗地同样采用“限地价+竞自持+摇号”进行出让，须配建5547平方米住宅。
从化此次也挂出一宗涉宅地，宗地面积4.38万平方米，挂牌起始价10.51亿元，楼面价7981元/平方米，该地块将建设配建住房、四☆级以上酒店及社会停车场。
此前于10月中止出让的花都凤凰路三地块，此次在降价2.28亿元后再次挂牌，宗地面积、计容建筑面积、容积率等指标均没有变化。
对于此次推地的特殊之处，合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云指出，此次推地集中在库存比较少的一些区域，主要是起到补充供应的作用。
“从这次的推地情况看，开发商拿地热情应该还是蛮高的。”冯佩云续称，此前出让终止的地块基本都是在库存比较高的区域，开发商也是考虑到周转和库存压力，在拿地方面会相对比较谨慎。
据广州中原研究发展部披露数据，截至今年10月份，广州全市库存量达785.75万平方米，其中花都、增城、南沙库存量排行前三，分别为158.86万、153.68万、137.83万平方米。
此次推出的地块则主要涉及花都、番禺、白云、从化、荔湾。除花都外，后四者库存量分别为98.19万、24.26万、60.45万、49.39万平方米。对比来看，此次推出地块在区域上具有一定吸引力。
羊城地市冷暖
除了这场立冬推地盛宴，广州最近推地动作也频频。据观点地产新媒体查询，9月7日，广州共有12宗地挂牌出让，总价超97亿元；10月24日，广州集中挂牌5宗住宅地块，起拍总价超130亿元；11月2日，广州以74.26亿元挂牌白云区小坪村城中村改造项目，涉及建设用地80公顷。
针对上述现象，中原地产项目部总经理黄韬指出，这是年末推地高峰期，属于正常现象，“推地是双向的，政府、开发商双方都是有一定意愿的。”
不过，对于此次广州317亿大手笔推地，黄韬表达出些许不肯定：“此次推地数量、金额庞大，企业年底资金又有一定压力，不排除会底价成交或者收回土地。”
市场对于地块成交的疑虑不无道理，回顾今年以来，广州土地市场呈现出一定的“降温”趋势，流拍、底价成交、低溢价成交的情况时而发生，其中花都、从化地块遭遇多次流拍。
数据显示，就宅地而言，今年上半年广州全市宅地成交均价1.14万元/平方米，较2017年全年的1.68万元/平方米下跌32%；外围区域宅地成交均价1.24万元/平方米，较20017年全年下跌10%；远郊区域宅地成交均价1.1万元/平方米，同比下降30%。
分析来看，这与出让条件及房企在非核心区拿地更趋理性等多重原因有关。就出让条件而言，成交条件已从此前的“限地价+竞配建”，到如今的“限地价+竞自持+摇号”以及要求全自持租赁用地、导入附加产业，年初碧桂园与富士康拿下的增城朱村用地便是如此。
“广州土地比较少有，基本上起拍价跟售价达到60%左右的比例，房价没有上涨空间的话，利润也就不会太高，所以也会影响溢价率。”冯佩云指出。
不过，从成交金额、体量来看，广州地市的“冷”或许更多代表着“冷静”。据相关机构统计，2018年上半年，广州共出让土地65宗，包括17宗住宅用地、17宗商业用地，总成交金额为534.34亿元，成交面积达393万平方米，出让金已居上半年历史第2高位。
黄韬称，预计今年成交金额应该会超过去年，广州土地市场已经恢复理性，大概率会和目前房地产市场一样，继续冷静，不会回温，但和去年、前年市场旺的时候比，地价肯定低一些。
11月2日，广州市政府发布的《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》，或许也给接下来的广州土地市场带来一些新的信号。
据悉，此次细则对旧村改造补偿方式、合作企业选择、地价评估、拆迁奖励、改造成本计算方式等方面进行明确，鼓励旧村、旧厂积极改造。
观点地产新媒体了解，细则指出，鼓励广州旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿；旧村改造项目住宅规划净容积率不超过5.3（含）的，原则上可以采用全面改造方式进行改造，超过5.3的以综合整治方式进行改造为主。
细则中明确提到，城市更新项目建成的商服类物业，可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。
分析来看，此次出台的城市更新工作实施细则反映了广州在加快城市更新、加大旧改力度的意向，这在一定程度上与“增加用地供应”相呼应。
根据《2017-2021年住宅用地供应计划》以及《2017年广州经营性用地供地蓝皮书》两份重要文件公告，广州计划每年供应宅地面积475万平方米，而近两年实际土地挂牌情况却不如预期，如去年供应宅地面积仅274.62万平方米。
可以预见，未来一段较长时间内，城市更新改造将成为广州土地供应的重要来源之一。
“广州不少区域只有通过城市更新的方式，土地的效能才会增加，尤其是在中心区，这在未来会是一种方向。”冯佩云指出。
